El fenómeno de las Akiya en Japón, ese desproporcionado número de viviendas vacías y abandonadas (alrededor de 9 millones actualmente) resultado de un caldo de cultivo con la crisis demográfica de la nación como hilo conductor, no es nuevo, pero se está dando una circunstancia anómala en el mercado inmobiliario nipón. Los precios de la vivienda no hacen más que subir, y muchos han virado ante la oportunidad de comprar una Akiya. El problema: lo “barato” puede resultar caro.
Quiero una Akiya. Al parecer, el aumento de los precios de la vivienda en Japón ha impulsado la demanda de estas casas abandonadas, una opción “económica” cada vez más popular entre los compradores. Y de entre todos, hacerse con una akiya ha atraído especialmente a jóvenes y familias con presupuestos limitados.
Las propiedades, que en muchos casos son mínimamente renovadas y vendidas a mitad del coste de una casa nueva, o incluso entregadas gratuitamente a cambio de hacerse cargo de los mantenimientos, se han convertido en una opción de lo más atractiva para compradores que buscan ahorrar. De hecho, el gobierno japonés fomenta el uso de estas viviendas para evitar que colapsen y revitalizar áreas afectadas por la despoblación y el abandono.
Empresas y gestión de Akiyas. Paralelamente a esta demanda, empresas como Katitas han liderado el mercado de las casas abandonadas. Katitas, por ejemplo, lo que hace es comprar propiedades desocupadas, las renueva manteniendo elementos originales cuando es posible, y las vende con terreno incluido a un precio promedio de 16 millones yuanes (unos 106.500 dólares), alrededor de la mitad del coste de una vivienda nueva.
Gracias a este tipo de enfoque de renovaciones creativas, como la modificación de planos y la inclusión de espacios de estacionamiento, Katitas ha vendido 5.535 casas en el año fiscal que terminó en marzo, casi el doble de lo que logró hace una década.
“Regalar akiyas”. Otro actor clave son empresas como Zero Estate, que conectan a propietarios de akiyas que desean deshacerse de sus propiedades sin coste alguno con personas interesadas en adquirirlas. Estas “propiedades por cero yenes” se transfieren con apoyo administrativo a cambio de una tarifa.
Al parecer y aunque muchas de estas viviendas están en muy mal estado, la tasa de cierre de contratos ha alcanzado el 80%. Además, iniciativas locales, como el programa de la ciudad de Kamiichi en la prefectura de Toyama, ofrecen subsidios para facilitar la compra “a cero” de estas propiedades.
El problema de comprar una Akiya. Sin embargo, el aumento de la demanda de estas viviendas abandonadas también ha revelado una serie de riesgos, especialmente relacionados con los muchos defectos ocultos que a veces no se vislumbran. Entre 2020 y 2022, el Centro de Renovación y Resolución de Disputas Habitacionales recibió un promedio de 690 consultas anuales relacionadas con problemas tales como fugas o sistemas de drenaje defectuosos, todos descubiertos después de la compra de una de estas viviendas.
A este respecto, el director de la NPO Sociedad Japonesa de Inspectores de Vivienda, Wataru Tochigi, ha advertido que los compradores deben ser proactivos a la hora de investigar el estado de las propiedades antes de firmar un contrato de compra. Las inspecciones detalladas pueden ayudar a evitar sorpresas desagradables y a garantizar una inversión más segura.
Una renovación complicada. Lo contamos anteriormente. Si bien estas propiedades ofrecen oportunidades para quienes buscan retiros tranquilos, una casa económica o proyectos de renovación, también conllevan riesgos y costes adicionales. Lo expertos advierten que estos inmuebles suelen necesitar altos costes de renovación, especialmente si la propiedad necesita reparaciones estructurales, y pueden superar en mucho el valor de reventa en algunas áreas.
Pero hay más, como explicamos hace unos meses, Hay un riesgo inherente en construcciones tan antiguas. Estas viviendas también plantean graves riesgos para la seguridad, ya que hablamos de casos de propiedades que llevan mucho tiempo sin mantenimientos mínimos. De hecho, en una investigación se apuntaba como ejemplo la posibilidad de derrumbe en caso de terremotos, deslizamientos de tierra o condiciones climáticas extremas.
El gobierno ayuda. En Japón hay alrededor de 9 millones de casas abandonadas. Por esta razón, el gobierno ha tomado medidas para mitigar los riesgos y fomentar el uso responsable de este tipo de propiedades. ¿Cómo? A través de una enmienda a la ley de medidas especiales sobre casas abandonadas, que entró en vigor en 2023, la cual establece la eliminación de reducciones fiscales para propiedades mal gestionadas, la obligación de registrar propiedades heredadas para evitar su abandono, y el aumento de las tarifas máximas de corretaje para incentivar la adecuada gestión y comercialización de las akiya.
De fondo, un mercado que no para de aumentar. Según el Instituto de Investigación Yano, el mercado de reventa de viviendas usadas crece cada año y alcanzó las 41.000 transacciones en 2022. Además, se espera que este número aumente un 20% más para 2030.
De ahí que la falta de regulaciones obligatorias para inspecciones previas siga siendo un desafío (se puede hacer “por privado”, pero no tiene carácter vinculante), sobre todo para los compradores.
Imagen | 王綉敏
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La noticia
Japón tiene millones de casas abandonadas muy baratas o gratis. El problema es comprar sin revisar lo que cuesta la reforma
fue publicada originalmente en
Xataka
por
Miguel Jorge
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